ภาพรวมการลงทุน
ชื่อกองทรัสต์(ไทย)
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล
ชื่อกองทรัสต์(อังกฤษ)
LH Hotel Leasehold Real Estate Investment Trust
ชื่อย่อ
LHHOTEL
ประเภทโครงการ
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)
นโยบายการลงทุน
กองทรัสต์จะมุ่งเน้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง เช่น ทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์ ที่พักอาศัยให้เช่า อาคารพักอาศัยรวม โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า ร้านค้าปลีก ศูนย์จำหน่ายสินค้าเฉพาะอย่าง ศูนย์กระจายสินค้าขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน เป็นต้น เพื่อเป็นทรัพย์สินหลักของกองทรัสต์ โดยมุ่งเน้นการจัดการจัดหาผลประโยชน์ในรูปของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ หรือรายได้อื่นใดในทำนองเดียวกัน โดยมุ่งหวังที่จะสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างต่อเนื่องในระยะยาว อีกทั้งกองทรัสต์มีจุดมุ่งหมายที่จะลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมเพื่อการเติบโตอย่างต่อเนื่องของฐานรายได้ของกองทรัสต์ รวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินอื่น และ/หรือ หลักทรัพย์อื่น และ/หรือ การหาดอกผลอื่นโดยวิธีใด ตามที่กฎหมายหลักทรัพย์ และ/หรือกฎหมายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกำหนด
เหมาะสำหรับนักลงทุน
ที่มีเงินลงทุนในระยะปานกลางถึงระยะยาว เนื่องจากทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นกองทรัสต์ซึ่งมีวัตถุประสงค์ที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ประจำในรูปของค่าเช่า กองทรัสต์นี้จึงเหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำที่ขึ้นอยู่กับสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปของผลประโยชน์จากรายได้ที่เกิดจากการดำเนินการของอสังหาริมทรัพย์ และ/หรือกำไรที่อาจได้รับจากการขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
วันที่กองทรัสต์จัดตั้ง
11 ธันวาคม 2558
วันที่เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน
22 ธันวาคม 2558
มูลค่าหน่วยทรัสต์จดทะเบียน
IPO: 331,664,900 หน่วย ที่พาร์ 10 บาท ต่อหน่วย
เพิ่มทุนครั้งที่ 1: 224,255,000 หน่วย ที่พาร์ 10 บาท ต่อหน่วย
จำนวนหน่วยลงทุน
537,919,900 หน่วย
มูลค่าที่ตราไว้ต่อหน่วย
10.00 บาท
เจ้าของทรัพย์สิน
IPO: บริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
เพิ่มทุนครั้งที่ 1: บริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ผู้จัดการกองทรัสต์
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด
ผู้เช่าช่วง
- โครงการโรงแรม แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยด์ เทอร์มินอล 21 ได้แก่ บริษัท แอล แอนด์ เอช โฮเทล แมเนจเมนท์ จำกัด
- โครงการโรงแรม แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยด์ ราชดำริ ได้แก่ บริษัท แอล แอนด์ เอช โฮเทล แมเนจเมนท์ จำกัด
ผู้บริหารโรงแรม
- โครงการโรงแรม แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยด์ เทอร์มินอล 21 ได้แก่ บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด
- โครงการโรงแรม แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยด์ ราชดำริ ได้แก่ บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด
ทรัสตี
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด
นโยบายการจ่ายผลประโยชน์
ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ (ปรับปรุงแล้ว)
อายุโครงการ
ไม่กำหนดอายุกองทรัสต์


รายละเอียดทรัพย์สินที่ลงทุน

             โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 ตั้งอยู่ที่เลขที่ 88 ซอยสุขุมวิท 19 (วัฒนา) แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร บนถนนสุขุมวิทติดกับสุขุมวิท ซอย 19 ใกล้สี่แยกอโศก โดยโครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ได้รับการตกแต่งและออกแบบด้วยการจำลองถนนของเมืองต่างๆ เช่น โรม ปารีส และโตเกียว โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 สามารถสนองความต้องการที่หลากหลายไม่ว่าจะเป็นร้านค้าแฟชั่นทั้งต่างประเทศและในประเทศ ภัตตาคารและศูนย์อาหาร โรงภาพยนตร์และร้านค้าในรูปแบบต่างๆ นอกจากนี้ โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ยังเชื่อมต่อกับโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินัล 21

โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้าสูง 8 ชั้นและมีชั้นใต้ดิน 2 ชั้น รวมถึงพื้นที่ที่จอดรถภายในอาคาร ตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 9 ไร่ 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินงานเมื่อเดือนตุลาคม 2554 โดยมีพื้นที่รวมประมาณ 97,905 ตารางเมตร

โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ ตั้งอยู่ที่เลขที่ 2 ซอยสุขุมวิท 19 (วัฒนา) แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีอโศก รถไฟฟ้า MRT สถานีสุขุมวิท และถนนสุขุมวิท เป็นอาคารสูง 28 ชั้น และชั้นใต้ดิน 2 ชั้น พื้นที่ทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนรวมประมาณ 66,628 ตารางเมตร โดยโครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริกุมภาพันธ์ 2555 และการลงทุนเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าช่วงอสังหาริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ของโครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ จากบริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นระยะเวลาประมาณ 21 ปี โดยสิทธิการเช่าช่วงดังกล่าวจะหมดอายุลงในวันที่ 31 พฤษภาคม 2581 โดยมีพื้นที่ทั้งหมดที่กองทรัสต์จะลงทุนรวมประมาณ 66,628 ตารางเมตร ประกอบด้วยสิทธิการเช่าช่วงอาคารสิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบของอาคารสิ่งปลูกสร้างที่เป็นงานระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจโรงแรม

อัตราส่วนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ(3) ไม่เกินร้อยละ 20
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บจากกองทรัสต์
เพดาน(ร้อยละของ NAV)(2)
อัตรา
ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษาทางการเงิน
(ก)กรณีที่เสนอขายครั้งแรก
(ข)กรณีที่มีการเพิ่มทุน
ไม่เกินร้อยละ 3.0 ของจำนวนเงินที่ระดมทุนได้
ไม่เกินร้อยละ 3.0 ของจำนวนเงินที่ระดมทุนได้ในแต่ละครั้ง

ค่าธรรมเนียมในการจัดจำหน่ายและค่านายหน้าในการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์
ไม่เกินร้อยละ 3.0 ของ NAV ภายหลังการทำธุรกรรมในแต่ละครั้ง

ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ และค่าส่งเสริมการขายและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายหน่วยทรัสต์
เสนอขายครั้งแรก ไม่เกินร้อยละ 1.0 ของ NAV ณ วันก่อตั้งทรัสต์

ค่าใช้จ่ายในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ เพื่อให้นักลงทุนทั่วไปทราบข้อมูลเกี่ยวกับกองทรัสต์
เมื่อมีการเพิ่มทุน ไม่เกินร้อยละ 1.0 ของมูลค่าจดทะเบียนที่เพิ่ม
ตามอัตราที่จ่ายจริงแต่ไม่เกินร้อยละ 1.00 ต่อปีของ NAV ณ วันสิ้นปีบัญชีของปีบัญชีก่อนหน้า

ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษากองทรัสต์
  1. ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษา
  2. ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษาเพิ่มเติม กรณีที่มีการซื้อ ขาย โอน หรือเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้ง
  3. ค่าที่ปรึกษาอื่นของกองทรัสต์ ได้แก่ ค่าที่ปรีกษาฉพาะด้าน ค่าที่ปรึกษากฏหมายและที่ปรึกษาภาษี ค่าทนายความ ค่าที่ปรึกษาผู้คุมงานก่อสร้าง ค่าจ้างวิศวกรคุมงานก่อสร้าง และ/หรือ ประเมินคุณภาพงาน รวมถึง ค่าธรรมเนียมที่ปรึกษาหรือผู้เชี่ยวชาญอื่น เป็นต้น
ไม่เกินร้อยละ 3.0 ของ NAV ต่อปี
ไม่เกินร้อยละ 5.0 ของมูลค่าการซื้อ ขาย โอน หรือเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละครั้งตามที่จ่ายจริง

ค่าธรรมเนียมผู้จัดการกองทรัสต์
ไม่เกินร้อยละ 2.0 ของ NAV ต่อปี

ค่าธรรมเนียมทรัสตีและผู้เก็บรักษาทรัพย์สิน
ไม่เกินร้อยละ 1.0 ของ Adjusted NAV(1) ต่อปี

ค่าธรรมเนียมนายทะเบียน
ไม่เกินร้อยละ 1.0 ของ NAV ต่อปี

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมไม่เกินร้อยละ 18.0 ของ NAV ต่อปี

(1) ค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องในการก่อตั้งกองทรัสต์


(2) ค่าธรรมเนียมและค่านายหน้าในการซื้อ จำหน่าย หรือโอนสิทธิซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
ไม่เกินร้อยละ 3.00 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ลงทุนในหรือจำหน่ายซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือราคาที่ได้มาหรือราคาค่าเช่าคงเหลือตามสัญญาเช่า

(3) ค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายเพื่อการจัดหา ได้มา จำหน่าย จ่าย หรือ โอนสินทรัพย์ ทรัพย์สิน หรือ หลักทรัพย์ของกองทรัสต์

ตามที่จ่ายจริง
(4) ค่าธรรมเนียมในการวิเคราะห์และศึกษาความเป็นไปได้และความเหมาะสมในการซื้อ เช่า หรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์โอนหรือรับโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องการความเห็นและการศึกษาเพิ่มเติมจากผู้เชี่ยวชาญ


(5) ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายในการประเมินระบบวิศวกรรม ค่าธรรมเนียมวิชาชีพผู้สอบบัญชีต่อการตรวจสอบประมาณการงบกำไรขาดทุน ค่าใช้จ่ายจัดทำรายงาน หรือบทวิจัย

ตามที่จ่ายจริง
(6) ค่าใช้จ่ายในการรับชำระเงินค่าซื้อหน่วยทรัสต์ เช่น ค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าอากรแสตมป์ ค่าไปรษณียากร ค่าโทรศัพท์ ค่าโทรสาร เป็นต้น


(7) ค่าจัดทำ จัดพิมพ์ ใบจองซื้อหน่วยทรัสต์ ใบหน่วยทรัสต์ ใบเสร็จรับเงิน ใบกำกับภาษี และแบบฟอร์มอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับกองทรัสต์ และค่าใช้จ่ายในการจัดเตรียมและจัดส่งเอกสารดังกล่าวให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์


(8) ค่าธรรมเนียม และ/หรือ ค่าใช้จ่ายในการประเมินค่า และ/หรือ สอบทานการประเมินค่าทรัพย์สิน


(9) ค่าธรรมเนียมรายปีและค่าใช้จ่ายในการดำรงสถานะเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์


(10) ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการสอบบัญชีและตรวจสอบภายในตลอดจนค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับงานบัญชีอื่นของกองทรัสต์


(11) ภาษีหรือค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ใดๆ ที่เกี่ยวกับการซื้อขายหลักทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์


(12) ค่าใช้จ่ายอื่นใดที่เกี่ยวข้องกับการจัดการกองทรัสต์และทรัพย์สินหลัก เช่น ค่าใช้จ่ายทางการตลาด รวมถึงค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าใช้จ่ายในการจัดทำเวปไซต์ การส่งเสริมการขาย ค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าจ้างบริษัทดูแลระบบต่างๆ เป็นต้น ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดูแลบำรุงรักษาและซ่อมแซมพื้นที่ส่วนกลาง รวมถึงระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์สินต่างๆ ที่ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ระหว่างศูนย์การค้า และโรงแรม จะแบ่งความรับผิดชอบตามสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้าง

ตามที่จ่ายจริง
(13) ค่าใช้จ่ายในการประกันภัย ดูแล และ/หรือ เก็บรักษาทรัพย์สินของกองทรัสต์


(14) ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับภาษี ค่าธรรมเนียมอื่นที่เกี่ยวข้องตามอัตราที่กฎหมายกำหนดและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับหน่วยราชการ เช่น ภาษีโรงเรือน ภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีป้าย เป็นต้น


(15) ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นและเกี่ยวเนื่องกับกองทรัสต์ หรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ รวมทั้งที่เกิดขึ้นเนื่องจากการปฏิบัติตามกฎหมายหรือตามที่สำนักงาน กลต. กำหนด


(16) ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ค่าควบคุมงาน ซ่อมแซม ดูแล บำรุงรักษา และ/หรือ ก่อสร้างเพิ่มเติมเพื่อปรับปรุง พัฒนา เพิ่มมูลค่า และปรับแบบภูมิทัศน์หรือภูมิสถาปัตย์ อสังหาริมทรัพย์ และ/หรือ ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องที่กองทรัสต์ลงทุนไว้หรือมีไว้


(17) ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือปรับปรุงหรือซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนให้แล้วเสร็จ

ตามที่จ่ายจริง
(18) ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการติดตามทวงถามหรือการดำเนินการตามกฎหมายเพื่อการรับชำระหนี้ใดๆ หรือค่าใช้จ่ายด้านกฎหมายในการดำเนินคดีในศาล เพื่อรักษาสิทธิของผู้ถือหน่วยทรัสต์โดยทรัสตีหรือผู้จัดการกองทรัสต์


(19) ค่าจัดทำและจัดพิมพ์แบบแสดงรายการข้อมูลหรือหนังสือชี้ชวนการเสนอขายหน่วยทรัสต์ รายงานหรือหนังสือถึงผู้ถือหน่วยทรัสต์ รายงานประจำปี ตลอดจนค่าแปลและจัดส่งเอกสารดังกล่าว


(20) ค่าใช้จ่ายในการจัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์


(21) ค่าใช้จ่ายหรือค่าธรรมเนียมในการจ่ายประโยชน์ตอบแทนและ/หรือติดตามการจ่ายประโยชน์ตอบแทน หรือเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับการเพิ่มทุน และ/หรือ การลดทุน


(22) ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่เกิดขึ้นโดยชอบโดยผู้จัดการกองทรัสต์ หรือทรัสตีตามหน้าที่ เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ เมื่อได้รับคำสั่งจากสำนักงาน ก.ล.ต.


(23) ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับงานทะเบียนผู้ถือหน่วยทรัสต์ ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับงานบัญชีของกองทรัสต์


(24) ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายที่เกี่ยวกับการดำเนินงานและการบริหารทรัพย์สินของกองทรัสต์และผู้จัดการกองทรัสต์


(25) ค่าธรรมเนียม และ/หรือ ค่าใช้จ่ายในการเลิกกองทรัสต์หรือเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์หรือทรัสตีอันประกอบด้วย
  1. ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์หรือทรัสตี
  2. ค่าตอบแทนผู้ชำระบัญชี ผู้สอบบัญชี และทรัสตีในระหว่างการชำระบัญชีกองทรัสต์จนถึงการเลิกกองทรัสต์
  3. ค่าใช้จ่าย และ/หรือ ค่าธรรมเนียมในการเฉลี่ยคืนทรัพย์สินให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์เมื่อเลิกกองทรัสต์
  4. ค่าใช้จ่าย และ/หรือ ค่าธรรมเนียมอื่นๆ อันเกี่ยวเนื่องกับการเลิก หรือเปลี่ยนแปลงผู้จัดการกองทรัสต์หรือทรัสตี

ตามที่จ่ายจริง
(26) ค่าใช้จ่ายและค่าที่ปรึกษาในการตรวจสอบระบบการควบคุมภายในของผู้จัดการกองทรัสต์และผู้เช่าช่วง


(27) ค่าธรรมเนียม และ/หรือ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ อันเกี่ยวเนื่องกับการดำเนินงานของกองทรัสต์


(28) ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมจากการกู้ยืมเงิน (ถ้ามี)


หมายเหตุ :
(1) Adjusted NAV = มูลค่าทรัพย์สินรวม หัก มูลค่าหนี้สินที่ไม่มีดอกเบี้ยทั้งหมด หัก มูลค่าหนี้สินจากเงินกู้ยืมของกองทรัสต์ส่วนที่ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวม
(2) เพดาน (ร้อยละของ NAV) ที่กำหนดดังกล่าว สำหรับการดำเนินการของกองทรัสต์ในระยะเวลา 12 เดือนแรกเท่านั้น โดยประมาณการจากสถานการณ์ปกติ
(3) ประมาณการสำหรับปี 2558 และไม่รวมค่านายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์และค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการซื้อขายหลักทรัพย์
(4) มูลค่าทรัพย์สินสุทธิของทรัพย์สินหลัก = มูลค่าทรัพย์สินหลัก ตลอดจนผลประโยชน์ต่างๆ ที่ได้รับจากการลงทุน ณ เวลาขณะใดขณะหนึ่ง หัก มูลค่าหนี้สินทั้งหมดของทรัพย์สินหลัก